Deze Genkse staat voor pittige opdracht: “Nog meer mensen gaan een sociale woning nodig hebben”
7 okt. 2023
Genk - Exact 100 dagen is ze directeur van Wonen in Limburg (WiL), de grootste sociale woonmaatschappij van Vlaanderen. Bij de start kreeg Myriam Indenkleef (56) al een pittige opdracht: zorgen dat de wachtlijsten voor sociale woningen in Limburg worden weggewerkt. “Ik weet de komende jaren wat ik moet doen, ja”, lacht de Genkse.
Negentien sociale woonmaatschappijen en sociale verhuurkantoren was Limburg ‘rijk’ vóór de fusie tot Wonen in Limburg (WiL). Sommige gemeenten hadden er één, andere twee of drie. Tot de Vlaamse regering besliste dat er nog maar één maatschappij per gemeente mocht instaan voor sociale huur en verkoop. “De politiek verantwoordelijken hebben dan beslist om meteen voor één maatschappij te gaan, een fusie van alle 19. We zijn de enige woonmaatschappij op provinciaal niveau geworden. Elders zijn het allemaal kleinere fusies, waardoor je een hele lappendeken van in totaal 41 maatschappijen in heel Vlaanderen hebt. Het Limburg-gevoel heeft volgens mij gewerkt”, zegt Myriam Indenkleef, 20 jaar lang directeur van sociale woonmaatschappij Nieuw Dak en nu 100 dagen algemeen directeur van Wonen in Limburg.
Toch heftig om 19 verschillende culturen op één lijn te krijgen? Want een sociale woonmaatschappij in Sint-Truiden is niet dezelfde als eentje in Pelt.
Myriam Indenkleef: “We werkten zelfs niet eens allemaal met dezelfde software. Het was een gigantische opdracht. Maar tegelijk voelden we al snel dat de neuzen allemaal in dezelfde richting stonden. Zowel politiek als intern. Iedereen wilde er een mooi verhaal van maken. Maar we hebben meteen erkend dat het voor ieder van ons ook nieuw was, daarom hebben we de ondersteuning van consultantsbureau Deloitte gevraagd. Achter de schermen is er meer dan twee jaar aan deze operatie gewerkt. In juli van dit jaar is dan WiL officieel opgericht, met de gemeenten als belangrijkste aandeelhouders. En als missie: Samen creëren we duurzame en betaalbare woonoplossingen in Limburg.”
Wat gaan jullie (kandidaat-)huurders en kopers merken van die hele operatie?
“Eigenlijk heel weinig. Het hoofdaccent van WiL blijft: onze klanten, de bewoners en het patrimonium. Nabijheid is een kernwaarde en die nabijheid blijft gegarandeerd. Het is echt niet zo dat mensen opeens allemaal naar Hasselt of Genk moeten rijden om zich in te schrijven voor een sociale woning, we blijven in hun buurt gevestigd. De komende tijd gaan we kijken hoe we alles verder kunnen organiseren. Misschien gaan we wel werken met service- of aanspreekpunten. Voor ons als organisatie verandert er natuurlijk wel heel wat. Er is zeker het grote voordeel dat we centrale diensten kunnen delen. Je hebt geen 19 diensten voor IT, boekhouding, personeelszaken,... meer nodig. We worstelden allemaal om daarvoor personeel te vinden of te houden, vaak was het iets dat de directeur er nog maar bij deed. Door de schaalvergroting kunnen we een stuk efficiënter werken.”
WiL werd op 1 juli boven het doopvont gehouden. Op dat natje en droogje hoorde u tegelijkertijd dat u directeur werd. Spannend...
“Ach, ik was daar niet mee bezig of ik het zou worden of niet. Wel vond ik het belangrijk dat het iemand van de eigen organisatie zou zijn, die ervaring had met de sector en vooral een warm hart voor de doelgroep. Dat laatste is voor mij cruciaal. Wie die doelgroep is? Mensen die het financieel minder makkelijk hebben, maar evenzeer recht hebben op degelijke, gezonde en veilige woongelegenheid.”
Aanvankelijk heerste er bij de 365 personeelsleden van de 19 maatschappijen toch argwaan. Er was de vrees voor banenverlies, dat ze minder gehoord zouden worden, dat het één centrale structuur zou worden?
“Er waren onzekerheden, ja. En veel vragen. Nog altijd. Zoals je bij elke transitie hebt. Maar we hebben bewust regelmatig met hen samengezeten om uit te leggen waar we stonden. Het was wennen want we komen allemaal uit relatief kleine organisaties, met allemaal een eigen werkwijze. Maar ik heb het gevoel dat de meeste mensen echt goesting hebben om dit samen vast te pakken. Weer dat Limburg-gevoel. Ik denk niet dat je dit gedaan krijgt in andere provincies.”
Alle panden en gronden van de sociale woonmaatschappijen in de 42 Limburgse gemeenten zitten nu in de portefeuille van WiL. Over hoeveel hebben we het dan?
“Zo’n 24.000 woningen en flats: 22.000 in eigendom of beheer en 2.000 huren we op de privémarkt. De gemiddelde huurprijs? Zo’n 360 euro per maand. Onze huurinkomsten zitten aan zo’n 100 miljoen euro per jaar.”
De wachtlijsten voor een sociale woning zijn nochtans in Limburg ook niet min?
“Klopt. Op dit moment staan zo’n 20.000 alleenstaanden, koppels en gezinnen op de wachtlijst. En ik denk niet dat dit aantal sterk gaat afnemen, want door de stijging van de levensduurte en de hoge energiekosten gaan steeds meer mensen op ons een beroep moeten doen voor betaalbare en kwaliteitsvolle woongelegenheid. Wel staat er een serieuze inhaaloperatie op de planning, er gaan de komende jaren 4.200 huizen en appartementen (koop en huur) gebouwd worden. Maar daar zit ook vervangbouw bij. Qua renovatie is het overzicht in de maak. De analyse van het patrimonium is nu afgerond, het is nu kijken wat de strategie wordt. Het wordt de uitdaging om zo veel mogelijk klimaatneutraal te bouwen en te verbouwen en tegelijk te zorgen dat het betaalbaar blijft voor de huurder. Want wij worden natuurlijk ook geconfronteerd met de stijgende kosten in de bouw.”
Huurders zijn niet altijd mee met die moderne technieken in hun huis. Jullie willen hen eigenlijk een beetje gaan opvoeden?
“Opvoeden klinkt wel wat vreemd. We willen hen begeleiden en ondersteunen. Zo plaatsen we bijvoorbeeld ventilatieroosters in de ramen. Maar je ziet wel eens dat bewoners die afplakken, omdat ze denken dat de energie daardoor letterlijk het raam uitgaat. Maar dit zorgt ervoor dat er geen goede luchtcirculatie in huis is, je krijgt meer condens en in sommige gevallen zelfs schimmels. En dan denken mensen: kijk, ik heb een slechte woning. Neen, de techniek wordt niet juist gebruikt.”
Nieuwe sociale woningen gaan er heel anders moeten uitzien met veel meer alleenstaanden en single ouders?
“Inderdaad. We hebben enerzijds te weinig één-slaapkamerflats, maar aan de andere kant ook te weinig woningen voor grote gezinnen. Daar zal meer naar gebouwd worden, maar telkens met een sociale mix. Verwacht dus geen grote blokken met allemaal appartementen met één slaapkamer. We werken ook heel anders dan vroeger: toen werd er een infovergadering voor de buurt georganiseerd zodra alle plannen klaar waren, nu zitten we vanaf het eerste moment met hen samen en kijken we naar wat er nodig is en welke behoeften er leven.”
Jullie willen ook ‘meer’ dan een woonmaatschappij zijn. Vorige week heeft WiL zelfs nog een picknickplek ingehuldigd in Alken? Met Beweging.net en Cera.
“Dat klinkt als een klein initiatief, maar voor zo’n buurt betekent dat heel veel: door daar twee banken met een overkapping te zetten, komen buren opnieuw met elkaar in contact. Er gebeurt weer iets, het zet mensen aan om dingen te organiseren. Ook dat is, in mijn ogen, één van onze taken: wij kopen, bouwen en beheren woningen maar we ‘beheren’ ook buurten. Het gaat veel verder dan een kwaliteitsvolle woning, het moet ook een kwaliteitsvolle leefomgeving zijn. In de toekomst zie ik ons ook nog veel meer samenwerken met de hulpverlening en de zorgsector. Als woonmaatschappij zijn wij vaak een eerstelijnscontact en zien we waar er problemen zijn of waar ondersteuning nodig is. Onze opdracht is woonzekerheid garanderen: we willen dat mensen een thuis vinden, maar vooral dat ze daar - zo lang mogelijk - kunnen blijven wonen. Om die reden willen we ook huurbegeleiding aanbieden. Dus huurders ondersteunen als ze het moeilijk hebben: kijken hoe ze financieel hun zaken op orde kunnen krijgen, of ze zorg nodig hebben, soms ook handhaving inschakelen… Problemen in een buurt ontzenuwen vóór ze ontstaan, in feite.”
Nog zo’n ambitie: een beter imago?
“Jammer genoeg heeft sociaal huren niet steeds het beste imago. Zowel bij privé-eigenaars als in gemeenten zijn we niet altijd de meest welkome partner. Omdat één incident met een huurder al eens wordt uitvergroot. Terwijl 99 procent van onze klanten heel degelijke en betrouwbare huurders zijn. Ook hier kan de schaalvergroting een voordeel betekenen, omdat we nu een grote speler zijn en een luidere stem kan laten klinken. De tijd van grote wijken met enkel sociale huurwoningen is sowieso voorbij, we moeten gaan voor een sociale mix. Ook een mix van kopen en huren. Veel verschillende bewoners helpt om problemen te voorkomen. Zowel bij nieuwbouw als renovatie gaan we de mogelijkheden van die mix onderzoeken.”
Hoe bent u in de sector van sociaal wonen beland?
“Ik ben opgegroeid in Zonneweelde, de hoge appartementsblokken in Genk. Maar via een vriendin ben ik bij de Chiro in Kolderbos beland. Alleen wist ik toen niet dat het een sociale wijk was, ik denk dat ik zelfs niet wist wat sociale wijken waren. Na mijn studies pedagogie was ik als vrijwilliger aan het werk bij de jongerenwerking in Kolderbos en tijdens een ouderavond vroeg iemand of het niets voor mij was om de eerste wijkmanager van de stad Genk te worden. In sommige wijken waren toen veel problemen, met overlast, drugs, verloedering... Samen met de stad, buurtopbouwwerk Stebo en Saamo, sociale woonmaatschappij Nieuw Dak én de bewoners zijn we dan aan de slag gegaan. Met resultaat. Een paar jaar later later signaleerde iemand mij dat Nieuw Dak een nieuwe directeur zocht. Iets voor mij? Ik kende niets van bouwen. Maar ze vonden mij de geschikte persoon. We zijn nu 20 jaar later…”
Caroline Vandenreyt - HBVL / Foto's: Raymond Lemmens